プレ男部屋の更新で「更新料として家賃1か月分」って請求がきた。住み続けるだけなのに、払わないといけないの?
メル美更新料は最高裁で争われたことがあるよ。判決の原文を読んでみよう。
今回は、賃貸の更新料です。最高裁判所 平成23年7月15日判決の原文(裁判所ウェブサイト)と、消費者契約法の条文(e-Gov法令検索)で確かめました。
この記事は一般的な解説で、法律相談の代わりにはなりません。
争われたのは、消費者契約法10条
- 消費者契約法10条は、法令の任意規定による場合と比べて消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項で、信義則(民法1条2項)に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効と定めています
- 部屋を借りた人が、更新料の条項はこの10条などで無効だとして、払った更新料の返還を求めた事件です
どんな契約だった?
判決の原文によると、
- 京都市内の共同住宅の一室
- 期間は1年、賃料は月額3万8000円、更新料は賃料の2か月分
更新料とは何か(最高裁)
更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
- 判決は、更新料がどんな性質を持つかは、契約の前後の事情や条項ができた経緯などを「総合考量し，具体的事実関係に即して判断されるべき」としたうえで、一般論として上のように述べています
結論:特段の事情がない限り、無効ではない
裁判要旨は、こうです。
賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の支払を約する条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。
- この事件の条項(1年ごとに賃料2か月分)は、契約書に一義的かつ明確に書かれていて、特段の事情があるとはいえないので、無効とはできないとされました
- 判決は、この条項は借地借家法30条の「建物の賃借人に不利な特約」にもあたらない、としています
プレ男契約書にはっきり書いてあって、金額も高すぎなければ、払う約束は有効ってことか。
読みとれるポイント
判決の言葉から、確かめるべきポイントは次の2つです。
| ポイント | 判決の言葉 |
|---|---|
| 契約書にはっきり書かれているか | 「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された」 |
| 金額が高すぎないか | 「更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情」がないか |
- 契約する前に、契約書の更新料の欄(金額、何年ごとか)を確かめておきましょう
メル美その3日前(平成23年7月12日)には、保証金から一定額を差し引く「敷引特約」も最高裁で争われて、敷引金が賃料月額の3.5倍程度だった事例で無効とはいえないとされたんだね。契約書の特約は、借りる前に読んでおかないと。
最高裁は平成23年7月15日、契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料の条項は、高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条で無効にはならないと判断しました。
相談先
まとめ
- 更新料は「賃料の補充ないし前払、契約を継続するための対価等」の複合的な性質(最高裁 平成23年7月15日)
- 契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料の条項は、高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条で無効にならない
- 1年ごとに賃料2か月分の条項も有効とされた
- 借りる前に、契約書の更新料の欄を確かめる
参考文献
- 最高裁判所第二小法廷 平成23年7月15日判決(平成22(オ)863、民集65巻5号2269頁). 裁判所ウェブサイト 裁判例結果詳細. https://www.courts.go.jp/hanrei/81506/detail2/index.html (閲覧日:2026年10月22日)
- 最高裁判所第三小法廷 平成23年7月12日判決(平成22(受)676、集民237号215頁). 裁判所ウェブサイト 裁判例結果詳細. https://www.courts.go.jp/hanrei/81499/detail2/index.html (閲覧日:2026年10月22日)
- 消費者契約法(平成12年法律第61号)第10条. e-Gov法令検索. https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061 (閲覧日:2026年10月22日)
- 消費者庁. 消費者ホットライン. https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/ (閲覧日:2026年10月22日)
この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の診断・治療に代わるものではありません。 気になる症状や不安がある場合は、医療機関にご相談ください。