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プレ男大家さんから「建て替えるから、次の更新はしません」って手紙が来た…。すぐ引っ越さないとだめなの?
メル美借地借家法には、大家さんが更新を断るときのルールがあるの。条文で確かめよう。
この記事は、e-Gov法令検索で2026年10月12日に確認した借地借家法の現行の条文(最新の改正の施行日は2026年5月21日)で確かめた内容です。ここでは、ふつうの建物の賃貸借(更新のある契約)について書きます。具体的な事情は、弁護士や自治体の相談窓口にご相談ください。
通知がなければ、同じ条件で更新(26条)
- 期間の定めがある建物の賃貸借で、当事者が、期間満了の1年前から6か月前までのあいだに、相手に「更新しない」旨(または条件を変えなければ更新しない旨)の通知をしなかったときは、それまでと同じ条件で更新したものとみなされます。ただし、期間は「定めがないもの」になります(26条1項)
- 通知をした場合でも、期間が満了したあとも賃借人が住みつづけていて、大家が遅滞なく異議を述べなかったときも、同じく更新したものとみなされます(26条2項)
大家からの解約の申入れは6か月(27条)
- 大家が賃貸借の解約の申入れをした場合、賃貸借は、申入れの日から6か月たつことで終了します(27条1項)
大家の側には「正当の事由」が必要(28条)
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、……正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
条文が考慮するとしているのは、つぎの事情です。
- 大家と賃借人(転借人もふくむ)が、それぞれ建物の使用を必要とする事情
- 建物の賃貸借に関するこれまでの経過
- 建物の利用状況と建物の現況
- 大家が、明渡しの条件として、または明渡しと引きかえに、賃借人に財産上の給付をする申出(いわゆる立退料)をした場合の、その申出
プレ男大家さんが「更新しない」と言っただけでは、終わらないんだ。
- 正当の事由があるかどうかは、これらの事情を考慮して判断されます。どうなるかは、具体的な事情によります
賃借人に不利な特約は無効(30条)
- この節の規定に反する特約で、賃借人に不利なものは、無効です(30条)
- たとえば、26条〜28条のルールより賃借人に不利な約束を契約書に書いても、その部分は無効になります
家賃の値上げ・値下げ(32条)
- 税金などの負担の増減、経済事情の変動、近くの同じような建物の家賃とくらべて不相当になったときは、当事者は、将来に向かって家賃の増額・減額を請求できます(32条1項)。ただし、一定期間増額しないという特約があるときは、それにしたがいます
- 増額の話しあいがまとまらないときは、請求を受けた賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額を払えば足ります。裁判で不足が確定したら、不足額に年1割の利息をつけて払います(32条2項)
更新のない「定期建物賃貸借」(38条)
- 期間の定めがある建物の賃貸借で、公正証書による等書面によって契約するときに限り、30条にかかわらず、「契約の更新がない」と定めることができます(38条1項)
- 自分の契約がふつうの賃貸借か、定期建物賃貸借かは、契約書で確かめましょう
| 何について | 条文 | 内容 |
|---|---|---|
| 更新しない通知がないとき | 26条 | 同じ条件で更新したものとみなす(期間の定めはなしに) |
| 大家からの解約の申入れ | 27条 | 申入れから6か月で終了 |
| 更新拒絶・解約の申入れの要件 | 28条 | 正当の事由が必要(必要性、経過、利用状況・現況、立退料の申出などを考慮) |
| 賃借人に不利な特約 | 30条 | 無効 |
| 家賃の増減 | 32条 | 不相当になったら請求できる。増額に争いがあれば相当額を払えばよい |
| 定期建物賃貸借 | 38条 | 書面で契約すれば、更新なしにできる |
メル美手紙が来たら、まず契約書を出して、どんな契約か確かめよう。話しあいの内容も、記録しておくと安心だね。
借地借家法28条は、大家による更新しない旨の通知や解約の申入れは、双方が建物を必要とする事情や、立退料などの財産上の給付の申出などを考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければできないと定めています。
まとめ
- 期間満了の1年前〜6か月前に通知がなければ、同じ条件で更新(26条)
- 大家からの解約の申入れは、6か月で終了(27条)
- 大家の更新拒絶・解約の申入れには「正当の事由」が必要。立退料の申出も考慮される(28条)
- 賃借人に不利な特約は無効(30条)
- 家賃が不相当になれば増減額の請求ができる(32条)
- 定期建物賃貸借は、書面で契約すれば更新なし(38条)
- 退去のときは敷金と原状回復、保証人、貸したお金の時効もどうぞ
参考文献
- 借地借家法(平成3年法律第90号)第26条〜第28条、第30条、第32条、第38条. e-Gov法令検索(2026年5月21日施行の改正を反映した現行の条文). https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 (閲覧日:2026年10月12日)
この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の診断・治療に代わるものではありません。 気になる症状や不安がある場合は、医療機関にご相談ください。