プレ男半年、地方に出張なんだ。そのあいだ、借りている部屋を後輩に家賃をもらって貸せば、おたがい得じゃない?
メル美それって「又貸し」だよね。大家さんに言わずにやって大丈夫なのかな。民法の条文を見てみよう。
今回は、又貸し(転貸)と賃借権の譲渡です。民法の条文(e-Gov法令検索)と、最高裁判所の判決の情報(裁判所ウェブサイト)で確かめました。
この記事は一般的な解説で、法律相談の代わりにはなりません。まず、契約書の「転貸・同居」についての条項を確かめましょう。
大家さんの承諾なしに、又貸しはできない(612条1項)
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
- 転貸:借りている物を、さらに別の人に貸すこと(いわゆる又貸し)
- 賃借権の譲渡:借りる権利そのものを、別の人にゆずること
無断で使わせたら、大家さんは解除できる(612条2項)
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
プレ男無断で貸したら、自分の契約まで解除されるかもしれないのか。後輩にも迷惑がかかっちゃう。
最高裁の判断
裁判所ウェブサイトの判決情報(裁判要旨)から、2つの判決を紹介します。
| 判決 | 裁判要旨 |
|---|---|
| 最高裁 昭和41年1月27日判決(土地の賃貸借) | 賃借地の無断転貸を賃貸人に対する背信行為と認めるに足りないとする特段の事情は、その存在を賃借人において主張・立証すべきである |
| 最高裁 昭和39年4月16日判決(家屋の賃貸借) | 家屋賃借人が賃貸家屋を無断転貸したことを理由に契約を解除するには、賃貸人において賃借人に対し予め転貸を中止すべき旨の催告をすることを要しない |
- 昭和41年の判決は、無断転貸があっても「背信行為と認めるに足りない特段の事情」があるかどうかが問題になることを前提に、その事情は借りた側が証明しなければならないとしています
- 昭和39年の判決では、大家さんは「やめてください」と前もって求めなくても解除できる、とされました
承諾を得て転貸したら(613条)
- 賃借人が適法に転貸したときは、転借人は、もとの賃貸借の賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して直接、転貸借にもとづく債務を履行する義務を負います(613条1項)。賃料の前払いをもって賃貸人に対抗することはできません
- 賃貸人は、もとの賃借人に対しても権利を行使できます(613条2項)
- 賃貸人と賃借人が合意でもとの賃貸借を解除しても、原則として、そのことを転借人に対抗できません(613条3項。賃借人の債務不履行による解除権があったときは別)
メル美貸したいなら、まず大家さんや管理会社に相談して、承諾をもらう。それが順番なんだね。
民法612条では、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借物を転貸できず、無断で第三者に使用させたときは、賃貸人は契約を解除できます。
相談先
- 消費者ホットライン 188(消費者庁):地方公共団体の消費生活センターや消費生活相談窓口を案内してくれます
- 法的なことは、弁護士や法テラス(サポートダイヤル 0570-078374)へ
- 民泊のルールは東京の民泊、大家さんからの解約の申入れは立ち退きの記事もどうぞ
まとめ
- 大家さんの承諾なしに、又貸し(転貸)や賃借権の譲渡はできない(612条1項)
- 無断で第三者に使わせたら、大家さんは契約を解除できる(612条2項)
- 「背信行為と認めるに足りない特段の事情」は、借りた側が主張・立証(最高裁 昭和41年1月27日)
- 無断転貸を理由にした解除に、前もっての催告はいらない(最高裁 昭和39年4月16日)
- 承諾を得た転貸なら、転借人は大家さんに直接義務を負う(613条)
参考文献
- 民法(明治29年法律第89号)第612条、第613条. e-Gov法令検索. https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 (閲覧日:2026年10月22日)
- 最高裁判所第一小法廷 昭和41年1月27日判決(昭和40(オ)163、民集20巻1号136頁). 裁判所ウェブサイト 裁判例結果詳細. https://www.courts.go.jp/hanrei/53968/detail2/index.html (閲覧日:2026年10月22日)
- 最高裁判所第一小法廷 昭和39年4月16日判決(昭和38(オ)1297、集民73号97頁). 裁判所ウェブサイト 裁判例結果詳細. https://www.courts.go.jp/hanrei/63870/detail2/index.html (閲覧日:2026年10月22日)
- 消費者庁. 消費者ホットライン. https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/ (閲覧日:2026年10月22日)
- 厚生労働省. その他の相談先(法テラス・サポートダイヤル). https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/hukushi_kaigo/seikatsuhogo/jisatsu/soudan_sonota.html (閲覧日:2026年10月22日)
この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の診断・治療に代わるものではありません。 気になる症状や不安がある場合は、医療機関にご相談ください。