プレ男部屋を借りるときに入った家賃保証会社の契約書、「連絡がとれなければ明け渡したものとみなす」って書いてある…。こわくない?
メル美それに近い条項について、最高裁が判断しているよ。判決の原文を読んでみよう。
今回は、家賃保証会社の契約条項です。最高裁判所 令和4年12月12日判決の原文(裁判所ウェブサイト)、消費者契約法の条文(e-Gov法令検索)、国土交通省の家賃債務保証業者登録制度のページの原文で確かめました。
この記事は一般的な解説で、法律相談の代わりにはなりません。
どんな裁判?
- 判決によると、適格消費者団体が、家賃債務保証業者に対し、消費者契約法12条3項にもとづいて、契約条項を含む契約の締結の差止めなどを求めた事案です
- 消費者契約法12条3項は、適格消費者団体が、事業者が不特定かつ多数の消費者との間で、8条から10条に規定する(無効となる)条項を含む契約の申込みなどをしている、またはするおそれがあるときに、その停止や予防を請求できると定めています
- 消費者契約法10条は、法令の任意規定による場合と比べて消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項で、信義則(民法1条2項)に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効としています
条項1:3か月分滞納したら、保証会社が「無催告で解除」できる
裁判要旨によると、問題になった条項は、
- 賃借人が支払いを怠った賃料等の合計額が賃料3か月分以上に達したときは、連帯保証人である保証会社が、無催告で、賃貸人と賃借人の間の賃貸借契約を解除できる、というもの
最高裁は、この条項を消費者契約法10条に当たるとしました。判決は、こう述べています。
- 一般に、賃料の滞納で賃貸借契約を解除できるのは、契約の当事者である賃貸人で、連帯保証人ではない
- 賃貸借契約の解除は「賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得る」ので、賃借人に最終的な考慮の機会を与えるため、催告を行う必要性は大きい
- ところがこの条項は、契約の当事者でもない保証会社が「その一存で何らの限定なく」無催告で解除できるとしており、賃借人が重大な不利益を被るおそれがある
条項2:連絡がとれなければ「明け渡したとみなす」
裁判要旨によると、もう1つの条項は、
- 賃借人が賃料等の支払いを2か月以上怠り、保証会社が合理的な手段を尽くしても連絡がとれない状況で、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況などから相当期間利用していないと認められ、かつ、再び占有使用しない意思が客観的に看取できる事情があるときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、保証会社が建物の明渡しがあったものとみなすことができる、というもの
最高裁は、この条項も消費者契約法10条に当たるとしました。判決は、
- 賃貸借契約が終わっていない場合でも、この条項にもとづいて明渡しがあったとみなされると、賃借人は、建物を使う権利が消えていないのに、契約の当事者でもない保証会社の一存で、その権利を制限される
- それは、明渡しを求める権利が「法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態」に置かれるもので、著しく不当
- 「再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情」という要件は内容が一義的に明らかでなく、賃借人はいつ適用されるのかを的確に判断できない
- 「異議を述べればよい」としても、異議を述べる機会が確保されているわけではない
と述べています。
最高裁は、これらの条項を含む契約の申込み・承諾の意思表示の差止めと、条項が記載された契約書ひな形の用紙の廃棄を命じました。
プレ男契約書に書いてあっても、こういう条項は無効なんだ。部屋の明渡しは、法律の手続きによるのが原則ってことだね。
国土交通省の周知
- 国土交通省は、家賃債務保証業者の登録制度(告示による任意の登録制度。登録しなくても家賃債務保証業は営める)を設けています
- 同省のページは、登録事業者と業界団体に、この最高裁判決で差し止められた条項と同様の条項を使っている場合の対応を求め、「何らの限定なく」無催告で解除できる条項、賃貸借契約が終わっていない場合に明渡しがあったとみなすことができる条項を使用しないよう周知しています
最高裁は令和4年12月12日、家賃債務保証業者が無催告で賃貸借契約を解除できる条項と、明渡しがあったものとみなすことができる条項を、消費者契約法10条に当たると判断しました。
相談先
- 消費者ホットライン 188(消費者庁):地方公共団体の消費生活センターや消費生活相談窓口を案内してくれます
- 法的なことは、弁護士や法テラス(サポートダイヤル 0570-078374)へ
- 大家さんからの解約や更新拒絶は立ち退きの記事、保証人になるときの注意は保証人の記事もどうぞ
まとめ
- 家賃を3か月分滞納したら保証会社が無催告で解除できる条項は、消費者契約法10条に当たる(最高裁 令和4年12月12日)
- 連絡がとれないなどの事情で、保証会社が明渡しがあったとみなす条項も、10条に当たる
- 理由は、解除は生活の基盤を失わせうるので催告の必要性が大きいこと、明渡しが法律の手続きによらず実現されたのと同じになること、など
- 最高裁は、条項の使用の差止めと契約書ひな形の廃棄を命じた。国土交通省も同様の条項を使わないよう周知
参考文献
- 最高裁判所第一小法廷 令和4年12月12日判決(令和3(受)987、民集76巻7号1696頁). 裁判所ウェブサイト 裁判例結果詳細. https://www.courts.go.jp/hanrei/91599/detail2/index.html (閲覧日:2026年10月22日)
- 消費者契約法(平成12年法律第61号)第10条、第12条. e-Gov法令検索. https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061 (閲覧日:2026年10月22日)
- 国土交通省. 家賃債務保証業者登録制度. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html (閲覧日:2026年10月22日)
- 消費者庁. 消費者ホットライン. https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/ (閲覧日:2026年10月22日)
- 厚生労働省. その他の相談先(法テラス・サポートダイヤル). https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/hukushi_kaigo/seikatsuhogo/jisatsu/soudan_sonota.html (閲覧日:2026年10月22日)
この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の診断・治療に代わるものではありません。 気になる症状や不安がある場合は、医療機関にご相談ください。