定期借地権付きマンションのしくみ:土地は借りもので、期間(50年以上など)が終わると更新はなく、更地にして返すのが原則。価格は所有権のマンションより安いことが多いが、地代・解体準備金がかかり、残りの期間が短くなるほど売りにくい
定期借地権付きマンション(定借マンション)のしくみを、借地借家法(平成3年法律第90号)3条・22条・23条・24条(e-Gov法令検索)でまとめました。ふつうの借地権の存続期間は30年(契約でそれより長くできる)で更新がありますが、22条の一般定期借地権は、存続期間を50年以上として、契約の更新や建物を建て直したときの期間の延長がなく、建物の買取りの請求もしないと定められ、特約は公正証書など書面で結びます。23条の事業用定期借地権は居住用には使えず、24条は30年以上たったら建物を地主に買い取ってもらう建物譲渡特約付借地権です。定期借地権付きマンションは、土地を買わないぶん価格を抑えられる一方、地代や解体準備金の負担があり、期間が終われば土地を返すため、残りの期間が短くなるほど価値が下がりやすいと考えられます。投資物件の購入をすすめるものではありません。
メル美都心の駅近なのに、相場よりずっと安いマンションを見つけたの! よく見たら「定期借地権付き」って書いてあった
プレ男土地を借りてるってこと? 何十年かたったら、どうなるんだろう
今回は、定期借地権付きマンションのしくみです。借地借家法(3条・22条・23条・24条)の条文(e-Gov法令検索)で確認しました。
この記事はしくみの説明です。特定の物件や不動産会社をすすめるものではありません。購入や投資の判断は、契約書・重要事項説明の内容を確かめ、必要に応じて専門家に相談してください。
「借地権」には2つある
| ふつうの借地権(普通借地権) | 一般定期借地権(22条) | |
|---|---|---|
| 存続期間 | 30年(契約でそれより長くできる。3条) | 50年以上 |
| 更新 | あり | なし |
| 建物を建て直したときの期間の延長 | あり | なし |
| 期間が終わったときの建物の買取請求 | あり | しない |
| 契約の形 | — | 特約は公正証書など書面で |
- 定期借地権付きマンションは、ふつう一般定期借地権(22条)の土地の上に建てられたマンションです
- 期間が終わると、更新はなく、建物の買取りも求めないので、土地は地主に返すことになります
プレ男買ったのに、最後は土地も建物も返すんだ! 「持ち家」というより「長い賃貸」に近いのかも
ほかの定期借地権
- 事業用定期借地権等(23条):専ら事業(居住用を除く)の建物のためで、存続期間は10年以上50年未満。マンション(住居)には使えません
- 建物譲渡特約付借地権(24条):設定から30年以上たった日に、建物を地主に相当の対価で譲渡して借地権を消す特約
定期借地権付きマンションの特徴
| メリットと考えられる点 | 注意したい点 |
|---|---|
| 土地を買わないため、価格を抑えられることが多い | 毎月の地代がかかる |
| 好立地でも手が届きやすい | 解体準備金(期間が終わったときの取り壊し費用の積立て)がかかることがある |
| 土地の固定資産税は地主が払う | 期間が終わると返す。残りの期間が短くなるほど売りにくい・値下がりしやすい |
| — | 住宅ローンの条件が所有権の物件と違うことがある |
投資として考えるとき
- 賃貸に出して家賃を得る場合も、期間の終わりが近づくほど売却価格(出口)が下がると考えられます。利回りは、地代・解体準備金を引いたうえで計算します(→不動産の利回りの計算とローンのリスク)
- 残りの期間、地代の改定のルール、解体準備金の額、期間が終わったときの手続きを、契約書と重要事項説明で確かめましょう
- 区分マンション投資のしくみは区分マンションと一棟ものへ
まとめ
- 定期借地権付きマンションは、土地を借りて建てたマンション(一般定期借地権は50年以上)
- 期間が終わると更新なし、建物の買取請求もせず、土地は返す
- 価格は抑えられることが多いが、地代・解体準備金がかかる
- 残りの期間が短くなるほど売りにくくなると考えられる。出口まで考えて判断する
参考文献
- 借地借家法(平成3年法律第90号)第3条・第22条・第23条・第24条(e-Gov法令検索). https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 (閲覧日:2026年10月10日)
この記事は投資についての一般的な情報提供を目的としたもので、特定の銘柄・金融商品の売買をすすめるものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いします。