大家さんの「5棟10室」:アパートなどはおおむね10室以上、一戸建ては5棟以上なら、不動産の貸付けは原則「事業」として扱われる。事業なら青色申告特別控除は最高65万円、そうでなければ10万円まで。家賃は契約の支払日に収入に(国税庁)
国税庁のタックスアンサー「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」(令和8年4月1日現在法令等)によると、不動産の貸付けが事業として行われているかは社会通念で実質的に判断しますが、建物の貸付けは、アパートなどは独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上であれば、原則として事業として扱われます。事業として行われていると、建物の取壊しなどの損失は全額を必要経費にでき、家賃の回収不能は回収できなくなった年の必要経費になり、家族への専従者給与・専従者控除が使え、2026年分までの青色申告特別控除は要件を満たせば最高55万円(電子帳簿保存かe-Taxで65万円)です。事業でない場合は、損失は不動産所得の範囲まで、専従者給与は使えず、青色申告特別控除は最高10万円です。No.1376によると、家賃は契約で支払日が決まっていればその支払日、礼金・権利金は引渡しの日に収入に計上し、返さなくてよい敷金は返さないことが確定した日に収入になります。
プレ男大家さんの話で「5棟10室」ってよく聞くけど、なんの数字なの?
メル美国税庁によると、貸付けが「事業」かどうかを見る目安なんだって。事業かどうかで、青色申告の控除の額などが変わるらしいよ。
今回は、不動産の貸付けの「5棟10室」です。国税庁のタックスアンサー「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」と「No.1376 不動産所得の収入計上時期」(どちらも令和8年4月1日現在法令等)で確認した内容をまとめました。家賃の収入は「不動産所得」になります。
「事業」かどうかの目安
- 原則は、社会通念上、事業といえる規模かどうかで実質的に判断します
- ただし建物の貸付けは、次のどちらかに当てはまれば、原則として事業として扱われます
| 貸すもの | 目安 |
|---|---|
| 貸間・アパートなど | 独立した室数がおおむね10室以上 |
| 独立家屋(一戸建て) | おおむね5棟以上 |
プレ男だから「5棟10室」なんだね。
事業かどうかで変わること
| 項目 | 事業として行っている | 事業でない |
|---|---|---|
| 建物の取壊しなどの損失 | 全額を必要経費に | その年の不動産所得の金額が限度 |
| 家賃の回収不能 | 回収できなくなった年の必要経費に | 収入に計上した年にさかのぼって計算をやり直す |
| 家族の専従者給与・専従者控除 | 使える | 使えない |
| 青色申告特別控除(2026年分まで) | 要件を満たせば最高55万円(電子帳簿保存かe-Taxで65万円) | 最高10万円 |
家賃はいつの収入?
| 受け取るもの | 収入にする日 |
|---|---|
| 家賃・地代・共益費 | 契約で支払日が決まっていればその支払日。決まっていなければ実際に受け取った日 |
| 礼金・権利金など | 引渡しが必要なものは引渡しの日、必要でないものは契約の効力が生じた日 |
| 敷金・保証金 | 預り金なので収入ではない。返さなくてよいものは、返さないことが確定した日に収入 |
メル美支払日が決まっていれば、振り込まれた日じゃなくて支払日の収入になるんだね。
国税庁のタックスアンサーによると、アパートなどはおおむね10室以上、一戸建てはおおむね5棟以上を貸していれば、原則として事業として扱われます。
まとめ
- アパートなどおおむね10室以上、一戸建ておおむね5棟以上なら原則「事業」
- 事業なら青色申告特別控除は最高65万円、事業でなければ10万円
- 家族への専従者給与は事業のときだけ
- 家賃は契約の支払日に収入
参考文献
- 国税庁. No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm (閲覧日:2026年10月12日)
- 国税庁. No.1376 不動産所得の収入計上時期(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1376.htm (閲覧日:2026年10月12日)
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