マイホームを売って損をしたとき:2027年12月31日までの売却なら、損失を給与などの所得と相殺(損益通算)でき、残りは翌年から3年繰り越せる。買い換える場合と、住宅ローンが売値より多く残る場合の2つの特例

プレ男マンションを売ったら、買ったときより安くしか売れなかった…。税金で何かできることはある?

メル美マイホームの売却で損が出たときは、給与の所得と相殺できる特例があるんだって。

今回は、「マイホームを売って損をしたとき」の特例です。国税庁のタックスアンサー(No.3370・No.3390、令和8年4月1日現在の法令等)で確認した内容をまとめました。要件が細かいので、実際には税務署や税理士に確かめてください。

2つの特例

プレ男家を売った損を、お給料の所得から引けるんだ!

共通の主な要件(売った家)

• 自分が住んでいる家(住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る場合もふくむ)と、その敷地
• 売った年の1月1日に所有期間が5年をこえていること
• 国内にある資産であること

① 買い換えた場合の要件

• 売った年の前年1月1日から売った年の翌年12月31日までに、床面積50㎡以上の新しいマイホームを取得する
• 取得した年の翌年12月31日までに住む(見込みをふくむ)
• 取得した年の12月31日に、新居について償還期間10年以上の住宅ローンがある
• 旧居の敷地が500㎡をこえる部分は、繰越控除の対象になりません

② ローンが残る場合の要件

• 売買契約日の前日に、売った家について償還期間10年以上の住宅ローンの残高がある
• ローンの残高を下回る価額で売った
• 損益通算できるのは、ローン残高 − 売却価額が限度です

メル美②は、新しい家を買わなくても使えるんだね。

使えないとき

• 合計所得金額が3,000万円をこえる年は、その年だけ繰越控除を受けられません(損益通算は、売った年の所得が3,000万円をこえても使えます)
• 売った年の前年・前々年に、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例などを使っているときは、使えない場合があります

国税庁のタックスアンサーでは、2027年12月31日までに所有期間5年超のマイホームを売って損をしたとき、要件を満たせば給与などの所得と損益通算でき、残りは3年間繰り越せます。

• もうけが出たときはマイホームを売ったときの「3,000万円の特別控除」、買い換えでもうけが出たときはマイホームの買換え特例もどうぞ

まとめ

• マイホームを売った損失は、給与などの所得と相殺できる(損益通算)
• 引ききれない分は翌年から3年間繰り越し
• 買い換える場合と、ローンが売値より多く残る場合の2つの特例
• 売却は2027年12月31日まで、所有期間5年超が条件

参考文献

1. 国税庁. No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm (閲覧日:2026年10月10日)
2. 国税庁. No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm (閲覧日:2026年10月10日)

この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の診断・治療に代わるものではありません。 気になる症状や不安がある場合は、医療機関にご相談ください。