マイホームを売ったときの「3,000万円の特別控除」:もうけ(譲渡所得)から最高3,000万円を引ける。住まなくなって3年目の年末までに売る、親子・夫婦への売却はダメ。10年超の所有なら軽減税率も重ねて使える
国税庁のタックスアンサー(令和8年4月1日現在)によると、マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。住んでいる家か、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家が対象で、親子や夫婦など特別の関係がある人に売った場合は使えません。所有期間が10年を超えるときは、税率を下げる「軽減税率の特例」と重ねて使えます。どちらも確定申告が必要です。
メル美親が昔買ったマンション、いま売ると買ったときより高く売れるらしいの。税金がすごくかかるのかな?
プレ男自分が住んでる家なら「3,000万円控除」っていうのがあるって聞いたことあるよ。
今回は、マイホームを売ったときの税金と、「3,000万円の特別控除」です。国税庁のタックスアンサー(No.3302、No.3305、No.3208、No.3211、No.3306。令和8年4月1日現在の法令等)で確認した内容をまとめました。
まず、売ったときの税金のしくみ
土地や建物を売ってもうけ(譲渡所得)が出たら、ほかの所得とは分けて税金を計算します(分離課税。→分離課税)。
課税される譲渡所得 = 売った金額 −(取得費 + 譲渡費用)− 特別控除
- 取得費:買ったときの代金や手数料、その後の改良費など。建物は、持っていた間の減価償却費を差し引きます。取得費がわからないときなどは、売った金額の5%を取得費にできます
- 譲渡費用:仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料など、売るために直接かかった費用
| 所有期間(売った年の1月1日現在) | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年超(長期譲渡所得) | 15% | 5% |
| 5年以下(短期譲渡所得) | 30% | 9% |
(このほか、所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかります)
プレ男5年以下で売ると、税率が倍なんだね!
3,000万円の特別控除
- マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です
- たとえば、もうけが2,500万円なら、控除のあとの課税される譲渡所得は0円になります
対象になる家
- いま住んでいる家とその敷地
- 以前に住んでいた家:住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合(そのあいだは貸していてもかまいません)
- 家を取り壊して敷地を売る場合は、取り壊してから1年以内に契約し、そのあいだ駐車場などに使っていないことなどが条件です
- 家を2つ以上持っているときは、主に住んでいた家だけが対象です
使えないとき
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったとき(生計を一にする親族、売ったあとその家で同居する親族、内縁関係の人なども)
- 前年・前々年にこの特例などを使っているとき
- この特例を使うことだけが目的で入居した家、仮住まい、別荘など
- 住宅ローン控除とは、入居の前後の一定の年で同時に使えないことがあります
メル美親子で売り買いすると使えないんだ。気をつけないと。
10年超なら「軽減税率」も重ねて
- 売った年の1月1日に、家と敷地の所有期間がともに10年を超えていれば、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が使えます
- 3,000万円の特別控除と重ねて使えます
| 課税長期譲渡所得金額 | 所得税 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10% |
| 6,000万円を超える部分 | 15% |
計算の例
12年住んだマイホームを8,000万円で売った。取得費(減価償却後)4,000万円、仲介手数料など300万円の場合(すべての要件を満たすとして):
- もうけ:8,000万円 −(4,000万円 + 300万円)= 3,700万円
- 3,000万円の特別控除:3,700万円 − 3,000万円 = 700万円
- 軽減税率(6,000万円以下は10%):700万円 × 10% = 所得税70万円(このほか復興特別所得税と住民税)
プレ男控除がなければ、3,700万円に税金がかかるところだったのか。
相続した空き家にも、似た特例
- 亡くなった親などが一人で住んでいた家(1981年5月31日以前に建てられた家など)を相続して売ったときは、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、最高3,000万円を控除できる場合があります
- 対象は2027年(令和9年)12月31日までの売却。相続した人が3人以上のとき(2024年以後の売却)は2,000万円までです
確定申告が必要
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3,000万円の特別控除も軽減税率も、確定申告をしないと使えません。「譲渡所得の内訳書」などを添えて申告します
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控除で税金が0円になる場合でも、申告が必要です
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不動産を買う・売るときにかかるほかの税金は、不動産の売買にかかる税金にまとめています
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相続した親の家(空き家)を売ったときは、相続した空き家を売ったらもどうぞ
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3,000万円控除と選ぶ「買換え特例」は、マイホームの買換え特例もどうぞ
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売って損が出たときの特例は、マイホームを売って損をしたときもどうぞ
まとめ
- マイホームを売ったら、もうけから最高3,000万円を控除できる(所有期間は関係なし)
- 住まなくなってから3年目の年末までに売る。親子・夫婦への売却はダメ
- 10年超の所有なら軽減税率(6,000万円以下は所得税10%)も重ねて使える
- 確定申告が必要。相続した空き家にも似た特例(2027年末まで)
参考文献
- 国税庁. No.3302 マイホームを売ったときの特例(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm (閲覧日:2026年10月3日)
- 国税庁. No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm (閲覧日:2026年10月3日)
- 国税庁. No.3208 長期譲渡所得の税額の計算(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm (閲覧日:2026年10月3日)
- 国税庁. No.3211 短期譲渡所得の税額の計算(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm (閲覧日:2026年10月3日)
- 国税庁. No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm (閲覧日:2026年10月3日)
この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の診断・治療に代わるものではありません。 気になる症状や不安がある場合は、医療機関にご相談ください。