固定資産税のしくみ:1月1日に土地・家を持っている人に、評価額の1.4%。住宅の土地は200㎡まで6分の1、新築の家は3年間半分に——23区の計算例で読む
家や土地を買うと毎年かかる固定資産税。総務省によると、1月1日現在の土地・家屋・償却資産の所有者に、評価額をもとに標準税率1.4%でかかります。住宅が建っている土地は200㎡まで課税標準が6分の1、新築住宅は一定期間、税額が2分の1に。東京23区では都が課税し、都市計画税(0.3%)もいっしょに納めます。東京都主税局の計算例で、しくみを読み解きます。
プレ男いつかマンションを買いたいんだけど、ローン以外に毎年かかるお金ってあるの?
メル美固定資産税だよね。うちの親が「6月に通知が来る」って言ってた。
こんにちは、Dr. Taro です。 今回は、家や土地を持つと毎年かかる固定資産税です。総務省と東京都主税局の資料をもとにまとめました。
固定資産税の基本(総務省)
| 何にかかる? | 土地・家屋・償却資産(事業用の機械や備品など) |
| だれが納める? | 1月1日(賦課期日)現在の所有者(登記簿などに登録されている人) |
| だれが課税する? | 市町村(東京23区は東京都) |
| いくら? | 課税標準額(評価額をもとに計算)× 標準税率1.4% |
| かからない場合(免税点) | 同じ市町村内の合計の課税標準額が、土地30万円未満、家屋20万円未満、償却資産150万円未満 |
- 免税点は、2027年度分以後、家屋30万円、償却資産180万円に引き上げられます(土地は30万円のまま)
プレ男1月2日に売っても、その年の税金は1月1日の持ち主にかかるのか。
- 東京都主税局によると、1月2日以降に売買しても、その年度の納税義務者は変わりません。売買のときに日割りで精算するのは商慣習で、法律で決まっているわけではなく、当事者どうしの合意によるものです
評価額は3年に1度見直し
- 土地・家屋の価格(評価額)は、総務大臣が定めた固定資産評価基準にもとづいて決められます
- 宅地は、地価公示価格などの7割を目安に評価されます
- 家屋は、同じ家を建て直したらいくらかかるか(再建築価格)と、建ってからの年数による減価をもとに評価されます
- 3年に1度、すべてを評価し直します(評価替え)。直近の基準年度は2024年度で、2025・2026年度は原則として据え置きです
住宅の土地は、税金が軽くなる
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地(住宅1戸につき200㎡までの部分) | 価格 × 1/6 | 価格 × 1/3 |
| 一般住宅用地(それ以外の住宅用地) | 価格 × 1/3 | 価格 × 2/3 |
- 1月1日に住宅が建っていない土地は、建築中・建築予定でも、原則として住宅用地になりません(建て替えなど一定の場合は、申告で特例が続きます)
- 住宅を新築・増築したときなどは、「固定資産税の住宅用地等申告書」で申告します(23区内)
- 23区では、小規模住宅用地の都市計画税が、さらに2分の1に軽減されます
- 管理されていない「特定空家等」などに該当すると、土地の税額が高くなる可能性があります
新築の家は、一定期間「半分」に
- 新築住宅は、新たに課税される年度から3年度分(3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分)、固定資産税(1戸あたり120㎡相当まで)が2分の1に減額されます
- 認定長期優良住宅は、5年度分(3階建以上の耐火・準耐火は7年度分)。こちらは、新築した翌年の1月31日までに申告が必要です(23区内)
メル美新築の3年間が過ぎると、家の税金がいきなり倍になったように感じるのは、このせいなんだね。
23区の計算例(東京都主税局)
2024年10月に、23区内の150㎡の土地に、床面積100㎡の木造2階建の住宅を新築した場合の、2026年度の税額です。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 土地(価格4,500万円) | 約99,750円(1/6の特例と負担調整措置のあと) | 約22,500円(1/3の特例のあと、23区の軽減で半分) |
| 家屋(価格900万円) | 63,000円(126,000円の新築住宅減額で半分) | 27,000円 |
- 土地は、急に税額が上がらないよう、負担調整措置で少しずつ上がるしくみになっています
- 実際の納付額は、端数の処理で少しちがうことがあります
納めるのは年4回
- 23区では、6月・9月・12月・2月の年4回。6月に納税通知書と課税明細書が届きます
- 口座振替や、スマートフォン決済アプリなどでも納められます
固定資産税は、1月1日に土地や家を持っている人にかかります。住宅の土地は200㎡まで課税標準が6分の1に、新築住宅は一定期間、税額が半分になります。
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まとめ
- 1月1日の所有者に、評価額をもとに1.4%
- 23区は東京都が課税。都市計画税(0.3%)もいっしょに
- 住宅の土地は200㎡まで1/6、それ以上は1/3
- 新築住宅は3年度分(条件で5年度分)、税額が半分
- 評価額は3年に1度見直し。納付は年4回
参考文献
- 総務省. 固定資産税の概要. https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html (閲覧日:2026年10月3日)
- 東京都主税局. 固定資産税・都市計画税(土地・家屋). https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi (閲覧日:2026年10月3日)
- 東京都主税局. 住宅等に係る固定資産税・都市計画税の主な軽減制度一覧(23区内). https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/tax/keigenseidoichiran_1_1 (閲覧日:2026年10月3日)
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