マイホームの買換え特例:10年以上住んだ家を2027年12月31日までに売って買い換えると、売った利益への課税を将来に繰り延べられる。売却代金1億円以下、買い換える家は床面積50平方メートル以上などが条件。3,000万円控除とは選択

メル美親が、長く住んだ家を売って、新しいマンションに買い換えるんだって。税金はどうなるのかな。

プレ男「3,000万円控除」のほかに、「買換え特例」っていうのもあるらしいよ。

今回は、「特定のマイホームを買い換えたときの特例」です。国税庁のタックスアンサー(No.3355、令和8年4月1日現在の法令等)で確認した内容をまとめました。どちらの特例が有利かは家ごとに大きくちがうので、税務署や税理士に確かめてください。

どんな特例?

• 特定のマイホームを2027年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときに、売った利益(譲渡益)への課税を将来に繰り延べられる特例です
• 「繰り延べ」なので、税金がなくなるわけではありません。買い換えた家を将来売ったときに、まとめて課税されます

国税庁の例(減価償却などは考えない)

• 1,000万円で買った家を5,000万円で売り、7,000万円の家に買い換えた場合
  • ふつうなら、4,000万円の譲渡益に課税されます
  • 特例を使うと、売った年は課税されません
• その後、買い換えた家を8,000万円で売ったときは、そのときの実際の譲渡益1,000万円だけでなく、繰り延べた分もふくめて課税されます

プレ男税金がなくなるんじゃなくて、「あとで」になるんだ。

売る家の主な条件

• 日本国内の家であること
• 売った人の居住期間が10年以上で、売った年の1月1日に、家と土地の所有期間がともに10年をこえること
• 住まなくなった家なら、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 親子・夫婦など特別の関係がある人に売らないこと
• 売却代金が1億円以下であること

買い換える家の主な条件

• 売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること。決められた期限までに住むこと
• 建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下であること
• 新築で2024年1月1日以後に住む場合は、一定の省エネ基準を満たす家であることなど(くわしい要件があります)
• 2028年1月1日以後に住む新築は、災害危険区域などにないことなども条件になります
• 中古住宅なら、建築後25年以内、または一定の耐震基準を満たすこと

ほかの特例との関係

• 売った年・前年・前々年に、3,000万円の特別控除(相続した空き家の特例を除く)、軽減税率の特例、マイホームの譲渡損失の特例などを使っていないことが条件です(→マイホームを売ったときの「3,000万円の特別控除」)

メル美3,000万円控除と同時には使えないから、どっちにするか考えないとね。

国税庁のタックスアンサーでは、10年以上住んだマイホームを2027年12月31日までに売って買い換えると、一定の要件のもとで譲渡益への課税を将来に繰り延べられます。

• 住宅ローンの控除は住宅ローン控除もどうぞ

• 公共事業で土地を売ったときの特例は、収用等の特例もどうぞ

• 買い換えで損が出たときの特例は、マイホームを売って損をしたときもどうぞ

まとめ

• 10年以上住んだ家を2027年12月31日までに売って買い換えると、譲渡益の課税を繰り延べられる
• 税金がなくなるのではなく、将来売ったときに課税
• 売却代金1億円以下、買い換える家は床面積50平方メートル以上など
• 3,000万円控除などとは同時に使えない

参考文献

1. 国税庁. No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例(令和8年4月1日現在法令等). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm (閲覧日:2026年10月10日)

この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の診断・治療に代わるものではありません。 気になる症状や不安がある場合は、医療機関にご相談ください。