民泊投資のしくみとルール:民泊をするには、旅館業法の許可、特区民泊の認定、住宅宿泊事業法の届出のどれかが必要。届出の民泊は年間180日まで、条例でさらに制限されることも。家主がいない民泊は管理業者への委託が必要

プレ男マンションを買って民泊にすれば、1泊2万円で毎日うまって月60万円! 普通に貸すより全然いいよね?

メル美「毎日」は無理かも。民泊には1年で何日まで、っていうルールがあるらしいよ

今回は、民泊投資のしくみとルールです。観光庁「民泊制度ポータルサイト」の制度概要(3つの制度比較)で確認しました。

この記事は制度の説明です。民泊投資や特定の物件・サービスをすすめるものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いします。

民泊をする3つの方法

観光庁によると、2018年(平成30年)6月の住宅宿泊事業法の施行以降、日本でいわゆる民泊をするには、次のいずれかの方法を選びます。

1. 旅館業法の許可を得る(簡易宿所など)
2. 国家戦略特区法の認定を得る(特区民泊)
3. 住宅宿泊事業法の届出をする

• 住宅宿泊事業法は、無許可の民泊や近隣とのトラブルなどの課題をふまえ、2017年6月に成立しました

3つの制度のちがい(観光庁の比較表から)

• 住宅宿泊事業法の民泊でも、消防用設備や非常用照明などの安全確保が必要です(家主同居で宿泊室が小さい場合は不要なものもある)

「180日」で収支はどう変わる?

あくまで仮の計算です(手数料・清掃費・光熱費・税金などは入れていません)。1泊2万円の部屋とします。

• 住宅宿泊事業法の民泊は、最大でも年の半分しか営業できません。残りの日をどう使うか(空けておく、別の使い方をする)も含めて考える必要があります
• さらに条例で、地域や曜日によって実施期間が制限されることがあります
• 予約サイトの手数料、清掃、リネン、管理業者への委託料などの経費がかかります
• ローンを組むなら、不動産の利回りの計算とローンのリスクの考え方で、経費とローン返済を引いて残るかを確かめましょう

プレ男「毎日うまって月60万円」は、そもそも届出の民泊ではありえない計算だったのか…

ほかに確認したいこと

• 分譲マンションでは、管理規約で民泊が禁止されていることがあります
• 賃貸物件を借りて民泊にする場合は、貸主の承諾が必要です
• 住宅ローン(とくに【フラット35】)は自分が住む家のためのもので、投資目的の利用は契約違反になります(→やどかり投資とは)
• 「民泊で高利回り」をうたう物件の販売や、民泊運営への出資の勧誘は、利回りの根拠(稼働率・宿泊単価・経費)を必ず確かめてください

使っていない実家などの活用と改正空家法は空き家は900万戸へ。

まとめ

• 民泊は、旅館業法の許可・特区民泊の認定・住宅宿泊事業法の届出のどれか
• 住宅宿泊事業法の民泊は届出制で、年間180日以内。条例でさらに制限されることも
• 家主不在なら管理業者への委託、宿泊者名簿・安全措置・近隣トラブル防止措置も必要
• 収支は180日の上限・稼働率・経費・ローンで考える
• マンションの管理規約や、住宅ローンの利用目的にも注意

参考文献

1. 観光庁. 民泊制度ポータルサイト 制度概要(住宅宿泊事業法、3つの制度比較). https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/index.html (閲覧日:2026年10月6日)

この記事は投資についての一般的な情報提供を目的としたもので、特定の銘柄・金融商品の売買をすすめるものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いします。