住友不動産の強みとは:東京のオフィスビル賃貸が営業利益の7割。分譲マンション、「新築そっくりさん」などのハウジング、仲介のステップも。2026年3月期は営業利益2,992億円(+10.2%)で、売上高・各利益とも過去最高(当期純利益は13期連続)。オフィスの空室率は4.3%
住友不動産を、2026年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)(2026年5月13日、東証の適時開示)で分析しました。売上高1兆578億円(+4.3%)、営業利益2,992億円(+10.2%、営業利益率28.3%)、経常利益2,892億円(+7.8%)、親会社株主に帰属する当期純利益2,125億円(+10.9%)はいずれも過去最高(経常利益5期連続、当期純利益13期連続)、ROE9.2%、自己資本比率34.4%。部門別の営業利益は、不動産賃貸2,102億円(+215億円、既存ビルの稼働率改善と値上げ、新規ビルの通期稼働、期末の空室率4.3%)、不動産販売762億円(+120億円、マンション・戸建・宅地3,368戸、販売価格の上昇)、ステップ236億円(中古マンション価格の上昇などで取扱単価が上昇)、ハウジング134億円(−82億円、新築そっくりさんの受注6,559棟)。2026年1月に1株→2株の株式分割。2027年3月期は営業利益3,200億円・年52円の予想。三菱地所・三井不動産との比較と、見ておくべき数字も。売買をすすめるものではありません。
メル美都内でよく見る「住友不動産○○ビル」って、全部この会社のビルなのかな
プレ男決算短信を見ると、利益の大部分が東京のオフィスビルを中心にした賃貸なんだって
企業分析の連載、115社目は住友不動産です。2026年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)(2026年5月13日)で確認しました。会社のサイトは今回の確認方法では読めなかったため、東京証券取引所の適時開示に載っている同じ決算短信を使っています。比較には、この連載の三菱地所の強みとは・三井不動産の強みとはで確認した数字を使っています。
この記事は会社のしくみと数字の解説で、住友不動産株の売買をすすめるものではありません。目標株価や「買い時」も書きません。投資判断はご自身の責任でお願いします。特定の物件の購入や賃貸をすすめるものでもありません。
1. ひとことで言うと
東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸に、分譲マンションの販売、リフォーム・注文住宅(ハウジング)、仲介(ステップ)を組み合わせた不動産会社
| 項目(日本基準・連結) | 2026年3月期 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 1兆578億円 | +4.3% |
| 営業利益 | 2,992億円 | +10.2% |
| 営業利益率 | 28.3% | 前期 26.8% |
| 経常利益 | 2,892億円 | +7.8% |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 2,125億円 | +10.9% |
| ROE(自己資本当期純利益率) | 9.2% | 前期 9.1% |
| 自己資本比率 | 34.4% | 前期 32.3% |
- 売上高・営業利益・経常利益・当期純利益のすべてが過去最高です(売上高2期連続、営業利益4期連続、経常利益5期連続、当期純利益13期連続)
- 2026年1月1日に1株→2株の株式分割をしています(→株式分割と投資単位)
2. 何で稼いでいるか
| 部門 | 中身(決算短信の記載) | 売上高 | 営業利益 |
|---|---|---|---|
| 不動産賃貸 | 東京のオフィスビルを中心に、高級賃貸マンション、ホテル、イベントホールなど | 4,606億円(+270億円) | 2,102億円(+215億円) |
| 不動産販売 | 分譲マンションを中心に戸建・宅地 | 3,240億円(+293億円) | 762億円(+120億円) |
| ステップ | 仲介(中古マンションなど) | 754億円(+22億円) | 236億円(+41億円) |
| ハウジング | 「新築そっくりさん」、注文住宅 | 1,889億円(−154億円) | 134億円(−82億円) |
- 営業利益の約7割が不動産賃貸です(2,102億円÷2,992億円≒70%。計算値)
3. 強み
会社の資料にある事実から、この連載で強みと考えた点です。
① 東京のオフィスビル
- 既存ビルの稼働率の改善と値上げの浸透、新しいビルの通期稼働で、不動産賃貸は過去最高の増益額でした。期末の空室率は4.3%(前期末5.8%)です
- 会社は、企業の新しいオフィス需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況が続いているとしています
② 分譲マンションの価格
- 分譲マンションの市場で販売価格が一段と上がり、計上戸数(3,368戸)は減ったものの、不動産販売は増収増益でした。期首の時点で、次期に計上する予定の分の大半を契約で確保しているとしています
③ 長く続く最高益
- 当期純利益は13期連続で過去最高を更新しています
4. 弱み・リスク
① オフィス市況への依存
- 利益の約7割が不動産賃貸で、オフィスの空室率や賃料の動きに左右されます
② ハウジングの減益
- ハウジングは、「新築そっくりさん」の受注棟数が6,559棟(前期比−485棟)に減るなどで、営業利益が82億円減りました
③ 借入の多い財務
- 自己資本比率は34.4%です
5. ライバルとの比較
不動産大手の三菱地所・三井不動産と比べます。どちらも日本基準・2026年3月期です。三井不動産は「事業利益」を重視していて、物差しが少し違うので、おおまかな比較です。
| 住友不動産 | 三菱地所 | 三井不動産 | |
|---|---|---|---|
| 売上高(営業収益) | 1兆578億円 | 1兆7,461億円 | 2兆7,097億円 |
| 営業利益 | 2,992億円 | 3,297億円 | 3,978億円 |
| 営業利益率 | 28.3% | 18.9% | 14.7%(計算値) |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 2,125億円 | 2,225億円 | 2,787億円 |
| ROE | 9.2% | 8.5% | 8.7% |
- 売上の規模はいちばん小さいものの、利益率とROEは住友不動産がいちばん高い形です(→三菱地所の強みとは、三井不動産の強みとは)。オフィスビルなどに投資する商品はJ-REIT(上場不動産投資信託)のしくみも
6. 投資プレイヤー的チェックポイント
住友不動産の決算を見るときに、毎回確かめておきたい数字です(売買の判断基準ではありません)。
| 見ておく数字 | 2026年3月期 | どこに書いてある |
|---|---|---|
| オフィスの空室率 | 4.3% | 決算短信(不動産賃貸事業部門) |
| 部門別の営業利益 | 不動産賃貸2,102億円など | 決算短信(部門別) |
| マンションの契約戸数 | 2,398戸 | 決算短信(不動産販売事業部門) |
| 会社の業績予想 | 2027年3月期 売上高1兆700億円、営業利益3,200億円 | 決算短信のサマリー |
| 配当 | 2027年3月期予想 年52円(分割後) | 決算短信 |
- 指標の読み方はPER・PBR・ROE・配当利回りの見方へ
メル美東京のオフィスビルの賃貸で稼ぐ形で、利益率がとても高いのね。空室率と賃料の動きを毎回見ておきたいな
八重洲で再開発を進める会社は東京建物の強みとはも参考にしてください。
まとめ
- 住友不動産は、東京のオフィスビル賃貸を中心とした不動産会社
- 2026年3月期は営業利益2,992億円(+10.2%)、営業利益率28.3%
- 営業利益の約7割が不動産賃貸、空室率は4.3%
- すべての利益が過去最高、当期純利益は13期連続
- 2027年3月期は営業利益3,200億円の予想
参考文献
- 住友不動産. 2026年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)(2026年5月13日). https://www2.jpx.co.jp/disc/88300/140120260508520680.pdf (閲覧日:2026年10月12日)
- 三菱地所. 2026年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)(2026年5月13日). https://www2.jpx.co.jp/disc/88020/140120260512526167.pdf (閲覧日:2026年10月12日)
- 三井不動産. 2026年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)(2026年5月13日). https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/tanshin260513.pdf (閲覧日:2026年10月12日)
この記事は投資についての一般的な情報提供を目的としたもので、特定の銘柄・金融商品の売買をすすめるものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いします。